Bonus del 50% a seguito di ristrutturazione edilizia e comodato non registrato

Lo scontro tra contribuente ed Agenzia delle Entrate si palesa anche nella materia del bonus del 50% a seguito di ristrutturazione edilizia.

In particolare, l’Ufficio tende a disconoscere la possibilità di portare in detrazione al 36% (ora 50%) nella dichiarazione dei redditi le spese sostenute per le opere di ristrutturazione, qualora il contribuente occupi l’immobile oggetto dei lavori in virtù di un contratto di comodato verbale, non registrato presso l’Agenzia.

In senso contrario, tuttavia, sembra orientarsi sempre più spesso la giurisprudenza tributaria di merito, la quale in numerose occasioni ha annullato gli avvisi di accertamento notificati dall’Agenzia, qualora, pur non essendovi una registrazione, la sussistenza del comodato e la relativa data di inizio siano desumibili da altri elementi certi.

Preliminarmente, giova ricordare come la normativa in materia di detrazione delle spese per ristrutturazioni sia stata oggetto di numerose modifiche nel corso degli anni.

Infatti, l’agevolazione fiscale sugli interventi di ristrutturazione edilizia è disciplinata dall’art. 16-bis del Dpr 917/86, il quale prevedeva una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore ad € 48.000 per unità immobiliare.

Successivamente, per le spese effettuate dal 26 giugno 2012 al 30 giugno 2013, il decreto legge n. 83/2012 ha elevato al 50% la misura della detrazione e ad € 96.000 l’importo massimo di spesa ammessa al beneficio.

I suddetti maggiori benefici sono stati prorogati più volte da provvedimenti successivi, ed estesi anche all’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici con il D.L. 22 giugno 2012, n. 83, convertito con modificazioni dalla L. 7 agosto 2012, n. 134, come modificato dal D.L. 4 giugno 2013, n. 63, convertito con modificazioni dalla L. 3 agosto 2013, n. 90, art. 16, comma 2).

Per quanto attiene, invece, alla natura delle opere, la detrazione per le spese sostenute per la ristrutturazione di immobili spetta in relazione alle spese sostenute per i seguenti interventi di recupero del patrimonio edilizio:

– interventi di manutenzione straordinaria sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze;

– di manutenzione ordinaria e straordinaria sulle parti comuni di edifici residenziali;

– interventi di restauro e risanamento conservativo;

– interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, a condizione che sia stato dichiarato lo stato di emergenza;

– interventi finalizzati alla cablatura degli edifici, al contenimento dell’inquinamento acustico, all’adozione di misure di sicurezza statica e antisismica degli edifici, all’esecuzione di opere interne;

– interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche a proprietà comune;

– ulteriori interventi quali, ad esempio, quelli di bonifica dall’amianto o quelli finalizzati alla prevenzione di atti illeciti da parte di terzi o all’eliminazione delle barriere architettoniche, oppure interventi di esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici.

La detrazione spetta anche in relazione alle spese sostenute per gli interventi finalizzati al conseguimento di risparmi energetici, compresa l’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia, tra i quali rientrano gli impianti fotovoltaici per la produzione di energia elettrica.

Soggetti beneficiari di tali detrazioni sulle spese di ristrutturazione sono tutti i contribuenti assoggettati all’imposta sul reddito delle persone fisiche, residenti o meno nel territorio dello Stato.

L’agevolazione spetta non solo ai proprietari degli immobili ma anche ai titolari di diritti reali/personali di godimento sugli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengono le relative spese e pertanto:

– proprietari o nudi proprietari;

– titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);

– locatari o comodatari;

– soci di cooperative divise e indivise;

– imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce;

– soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.

Hanno inoltre diritto alla detrazione, purché sostengano le spese e siano intestatari di bonifici e fatture:

– il familiare convivente del possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (il coniuge, il componente dell’unione civile, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado);

– il coniuge separato assegnatario dell’immobile intestato all’altro coniuge

La detrazione spetta, quindi, anche ai detentori dell’immobile a condizione che siano in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario e che la detenzione dell’immobile sussista al momento di avvio dei lavori.

Pertanto, il contribuente che, pur non essendo il proprietario degli immobili oggetto delle opere di ristrutturazione, esercitasse su di essi, al tempo dei lavori, un diritto di godimento quale comodatario, ha diritto alla detrazione.

La medesima Agenzia delle Entrate, nella risoluzione del 6 febbraio 2001, n. 14/E, ha espressamente indicato che “i contratti verbali di comodato, sia che abbiano per oggetto beni immobili che beni mobili, non sono soggetti all’obbligo della registrazione, tranne nell’ipotesi di enunciazione in altri atti”.

Il suddetto principio è stato espresso recentemente dalla giurisprudenza, la quale ha sancito che:

sul difetto di titolarità dell’unità immobiliare interessata dagli interventi di recupero edilizio e di risparmio energetico, posto che la norma prevede che il titolo idoneo possa consistere in un contratto di comodato e che il contribuente possedeva l’unità di proprietà della suocera a titolo di comodato verbale per cui non è conosciuta la data certa, motivo per cui l’ufficio ha revocato i benefici, il Collegio osserva che la Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n.14 del 6/2/2001 ha previsto che i contratti verbali di comodato, sia che abbiano per oggetto beni immobili che beni mobili, non sono soggetti all’obbligo di registrazione, tranne nell’ipotesi di enunciazione in altri atti, ovviamente aventi carattere di pubblicità.

Al riguardo, la legge di stabilità 2016, ha stabilito che per ottenere la riduzione del 50% su IMU e TASI è necessario registrare presso l’Agenzia delle Entrate anche il contratto di comodato stipulato in forma verbale.

Orbene, nella fattispecie, è accaduto che il contribuente, prima dell’inizio dei lavori, ha comunicato al Centro Operativo di Pescara dell’Agenzia delle Entrate con raccomandata A/R dek 13.12.2007 di essere detentore a titolo di comodato verbale dell’unità immobiliare oggetto degli interventi edilizi unitamente alla dichiarazione di consenso del proprietario dell’immobile ad effettuare i lavori, per cui tale documentazione è già in possesso dell’ufficio con data certa ed ha lo stesso valore di una apposita registrazione non essendo prevista alcuna formalità per la registrazione di un contratto di comodato verbale se non la sua comunicazione all’ufficio competente.

Pertanto, su questo punto, l’ufficio, che era già in possesso della documentazione probante l’esistenza di un comodato verbale, l’appello è infondato e va rigettato” (CTR Emilia Romagna, sentenza n.2914/3/2016; nello stesso senso CTR Lombardia, sentenza n.2597/49/2015; CTP Milano, sentenza n.276/29/2013; Ctp Forlì, sentenze n.179/2/2014 e n.387/1/2014; CTP Como n.43/5/2013).

L’Agenzia delle Entrate, in tale caso, è quindi già in possesso della documentazione con data certa, che ha lo stesso valore di una apposita registrazione.

La detenzione dell’immobile, inoltre, può essere desunta anche da altri elementi di fatto, quali, ad esempio, l’intestazione di utenze e la residenza anagrafica.

Ne consegue che, luce della normativa e della giurisprudenza in materia,  la detrazione IRPEF debba essere riconosciuta al contribuente anche in caso di contratto di comodato non registrato.

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